Kreditraten-Rechner

Ein Annuitätendarlehen wird in gleichbleibenden, meist monatlichen Raten zurückgezahlt, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen. Diese Struktur ist bei Baufinanzierungen, Autokrediten, Ratenkrediten und den meisten anderen Kreditarten üblich. Auch wenn die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, verschiebt sich das Verhältnis zwischen Zins- und Tilgungsanteil kontinuierlich.

Warum am Anfang vor allem Zinsen anfallen

In den ersten Jahren macht der Zinsanteil den größten Teil der Rate aus, da die Zinsen auf die noch offene Restschuld berechnet werden, die zu Beginn am höchsten ist. Bei einem Darlehen über 300.000 € mit 30 Jahren Laufzeit und 5 % Zinssatz beträgt die erste monatliche Rate rund 1.610 €, wovon etwa 1.250 € (rund 78 %) reine Zinsen sind und nur etwa 360 € tatsächlich die Restschuld verringern. Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld, wodurch auch die monatlich anfallenden Zinsen kleiner werden und ein wachsender Teil der Rate in die Tilgung fließt. Gegen Ende der Laufzeit besteht die Rate fast vollständig aus Tilgung.

Laufzeit und Sondertilgung

Die Laufzeit selbst ist einer der größten Hebel für Rate und Gesamtkosten. Wird dasselbe Darlehen über 300.000 € bei 5 % Zinsen von 15 auf 30 Jahre gestreckt, sinkt die monatliche Rate von rund 2.372 € auf rund 1.610 €, also etwa 32 % weniger, was die monatliche Belastung spürbar senkt. Die insgesamt gezahlten Zinsen mehr als verdoppeln sich dabei jedoch: von rund 127.000 € über 15 Jahre auf rund 280.000 € über 30 Jahre, ein Unterschied von über 150.000 €. Eine kürzere Laufzeit kostet monatlich mehr, aber insgesamt deutlich weniger; eine längere Laufzeit entlastet den Monatshaushalt zu einem realen langfristigen Preis.

Rechnerisch verkürzen schon kleine Zusatzzahlungen ein Darlehen erstaunlich stark: Bei demselben Darlehen über 300.000 € mit 5 % Zinsen verkürzt eine monatliche Zusatzzahlung von nur 100 €, also rund 6 % mehr als die reguläre Rate, die Laufzeit von 30 auf etwa 26 bis 27 Jahre und spart in der Größenordnung von 40.000 € an Gesamtzinsen, ohne dass sich am Zinssatz selbst etwas ändert. Bei einer deutschen Baufinanzierung dürfen Sie diese Rechnung allerdings nicht ungeprüft auf Ihren Vertrag übertragen. Für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzinssatz gilt § 500 Abs. 2 BGB: Während der Zinsbindung können Sie nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn ein „berechtigtes Interesse“ besteht, etwa beim Verkauf der Immobilie. Ein jährliches Sondertilgungsrecht ist kein gesetzlicher Anspruch, sondern eine Vertragsklausel, die viele Institute anbieten, häufig bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Wer plant, laufend mehr zu tilgen, muss dieses Recht also vor Vertragsschluss vereinbaren.

Andere Tilgungsformen

Die meisten Ratenkredite mit festem Zinssatz nutzen diese gleichbleibende Annuität, es gibt aber auch die Alternative der Tilgung mit konstantem Tilgungsanteil, bei der jeden Monat derselbe Betrag getilgt wird und die Gesamtrate dadurch im Zeitverlauf sinkt, weil der Zinsanteil schrumpft. Bei demselben Darlehen über 300.000 €, 30 Jahre, 5 % Zinsen beginnt diese Variante mit rund 2.083 € im Monat, etwa 29 % mehr als die erste Annuitätenrate, und endet in der letzten Monatsrate bei nur noch rund 837 €; die Gesamtzinsen liegen bei rund 225.600 €, etwa 19 % weniger als die rund 280.000 € bei der Annuität. Diese Variante eignet sich für alle, die sich anfangs eine höhere Rate leisten können und die Gesamtzinsen minimieren wollen; die klassische Annuität eignet sich für alle, die eine planbare, gleichbleibende Rate für ihr Budget bevorzugen.

Sollzinsbindung und Vorfälligkeitsentschädigung

Die Sollzinsbindung ist das Konzept, an dem sich eine deutsche Baufinanzierung von einer amerikanischen unterscheidet. Der Zinssatz wird meist nur für 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben; danach folgt eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen, und die Restschuld zu diesem Zeitpunkt entscheidet darüber, wie hart ein Zinsanstieg trifft. Genau hier greift ein Recht, das viele Kreditnehmer nicht kennen: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darf ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“ gekündigt werden, und nach Absatz 4 kann dieses Kündigungsrecht vertraglich weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Wer also eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre abgeschlossen hat und nach zehn Jahren günstigere Zinsen vorfindet, kommt ohne Vorfälligkeitsentschädigung heraus. Dieser Rechner unterstellt einen konstanten Zinssatz über die gesamte eingegebene Laufzeit und bildet damit die Zeit innerhalb der Zinsbindung ab.

Bei der Vorfälligkeitsentschädigung kursiert eine Zahl, die für Baufinanzierungen schlicht falsch ist. Die bekannten Obergrenzen von 1 % beziehungsweise 0,5 % des zurückgezahlten Betrags stehen in § 502 Abs. 3 BGB und gelten dort ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge, also für Raten- und Autokredite. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen nennt § 502 Abs. 1 BGB lediglich eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung“ für den unmittelbaren Schaden der Bank; die konkrete Höhe folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und kann bei langer Restlaufzeit deutlich über 1 % liegen. Ebenfalls nicht in dieser Rechnung enthalten sind die Kaufnebenkosten: Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision und vor allem die Grunderwerbsteuer. Deren Bundessatz beträgt nach § 11 Abs. 1 GrEStG 3,5 %, doch Art. 105 Abs. 2a GG gibt den Ländern die Befugnis zur eigenen Festsetzung, weshalb Bayern beim Bundessatz geblieben ist, Sachsen seit 2023 bei 5,5 % liegt und mehrere Länder 6,5 % verlangen.

Aus dem Ergebnis wird also erst dann eine Entscheidung, wenn Sie zwei Angebote nebeneinanderlegen. Rechnen Sie jedes Angebot mit seinem Sollzins und seiner Laufzeit hier durch, um Rate und Gesamtzinsen zu vergleichen, und ziehen Sie danach den effektiven Jahreszins heran, der Bearbeitungskosten und ähnliche Nebenkosten einbezieht und deshalb regelmäßig über dem Sollzins liegt. Prüfen Sie zusätzlich zwei Vertragspunkte, die dieser Rechner nicht kennt: die vereinbarte Sollzinsbindung und ein etwaiges Sondertilgungsrecht. Die Ergebnisse dienen der ersten Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanzierungsberatung.