Mieten oder Kaufen Rechner

Die Frage "mieten oder kaufen?" wird meist so diskutiert, als gäbe es eine dauerhaft richtige Antwort. Die gibt es nicht. Bei nahezu jeder Kombination aus einer Immobilie und einer vergleichbaren Mietwohnung startet der Kauf im Rückstand und liegt irgendwann vorn – die eigentliche Frage ist nur, wo dieser Wendepunkt liegt. Er heißt Break-even-Jahr und verschiebt sich erheblich, je nach Nebenkosten, geplanter Wohndauer und den Annahmen zu Preisen, Mieten und Kapitalrendite. Dieser Rechner ermittelt ihn für Ihre Zahlen statt für Durchschnittswerte.

Warum der Kauf im Minus beginnt

Der Kauf beginnt im Minus, weil einmalige Kosten anfallen, die kein Eigentum aufbauen. Beim Kauf zahlen Sie Nebenkosten, beim späteren Verkauf noch einmal Provision und weitere Kosten. Hinzu kommt: Das eingesetzte Eigenkapital ist Geld, das nicht mehr anderweitig angelegt ist. Der Vergleich lautet hier also gerade nicht "Rate gegen Miete" – dieser Vergleich lässt den Kauf fast immer gewinnen. Verglichen wird das Vermögen: Wie viel wären Sie in einem bestimmten Jahr wert, wenn Sie gekauft und in diesem Jahr verkauft hätten, gegenüber dem Fall, dass Sie gemietet und die Differenz angelegt hätten?

Wie der Vergleich fair bleibt

Damit dieser Vergleich fair bleibt, erhalten beide Wege dasselbe Startkapital und dasselbe Monatsbudget. Der Käufer steckt Eigenkapital und Kaufnebenkosten in die Immobilie und startet ohne Depot. Der Mieter behält genau dieses Geld und legt es an. In jedem Monat legt derjenige Weg, der günstiger ist, die Differenz in sein eigenes Depot – so wird kein Euro doppelt gezählt und keine Seite bevorzugt. Am Jahresende ergibt sich das Vermögen beim Kauf aus dem Verkaufserlös – Immobilienwert abzüglich Verkaufsnebenkosten und Restschuld – zuzüglich des angesparten Depots. Beim Mieten ist es schlicht das Depot. Break-even ist das erste Jahr, in dem der Käufer den Mieter einholt.

In Deutschland sind die Kaufnebenkosten der Posten, der diesen Anfangsrückstand bestimmt, und er fällt regional sehr unterschiedlich aus. Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt, aber jedes der 16 Bundesländer darf den Steuersatz selbst festlegen und tut das auch – derselbe Kaufpreis führt je nach Bundesland zu spürbar verschiedenen Nebenkosten. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie je nach Region eine Maklerprovision. Bei der Grundsteuer legt zudem jede Gemeinde ihren eigenen Hebesatz fest. Genau deshalb fragt dieser Rechner beide Werte ab, statt eine bundesweite Zahl zu unterstellen: Prüfen Sie den Satz Ihres Bundeslands und Ihrer Gemeinde, bevor Sie dem Ergebnis vertrauen.

Die laufenden Kosten werden hier auf den jeweils aktuellen Immobilienwert bezogen, nicht auf den ursprünglichen Kaufpreis. Über lange Zeiträume macht das einen Unterschied: Ein Instandhaltungs- oder Steuerbudget, das im ersten Jahr eingefroren wird, ist im fünfundzwanzigsten Jahr unrealistisch niedrig, sobald die Immobilie überhaupt an Wert gewinnt. Instandhaltung, Rücklage, Versicherung und Hausgeld werden zu einem einzigen Jahresprozentsatz zusammengefasst, damit Sie eine Zahl anpassen statt drei. Eine neue Eigentumswohnung mit hohem Hausgeld und ein älteres Einfamilienhaus mit hohem Sanierungsbedarf landen oft bei ähnlichen Summen – auf sehr unterschiedlichen Wegen.

Die drei Zahlen, die niemand nachschlagen kann

Drei Eingaben sind keine Tatsachen und lassen sich nirgends nachschlagen: Wertsteigerung, Mietsteigerung und Kapitalrendite. Es sind Annahmen über die Zukunft, und keine Quelle kennt den richtigen Wert dafür. Sinnvoll nutzen Sie diesen Rechner, indem Sie nicht nach "den richtigen" Zahlen suchen, sondern jeweils eine verändern und beobachten, wo die Antwort kippt. Bleibt der Kauf bei jeder Wertsteigerung vorn, die Sie für plausibel halten, ist die Entscheidung robust. Kippt sie zwischen zwei gleich glaubwürdigen Werten, dann lautet die ehrliche Schlussfolgerung: Finanziell ist es ein Patt, und entscheiden sollten die Dinge, die kein Rechner bewerten kann – wie lange Sie wirklich bleiben wollen, wie viel Ihnen Flexibilität wert ist und wie sicher Ihr Mietverhältnis ist.

Die Mietsteigerung verdient mehr Aufmerksamkeit, als sie üblicherweise bekommt. Zins und Tilgung eines Darlehens mit fester Sollzinsbindung steigen nicht, die Miete dagegen wird immer wieder angepasst. Ein im ersten Jahr kleiner Unterschied wächst über die Jahre zum stärksten einzelnen Treiber des Break-even-Punkts. In Regionen mit schnell steigenden Mieten kann sich der Kauf deshalb rechnen, obwohl die Kaufpreise teuer wirken. Grundsteuer und Instandhaltung steigen mit dem Wert mit – Eigentum ist also nicht wirklich fix, aber sein größter einzelner Posten ist es.

Warum Steuern außen vor bleiben

Steuern bleiben bewusst außen vor. In Deutschland regelt zum Beispiel § 23 Einkommensteuergesetz die zehnjährige Spekulationsfrist: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn versteuern, bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt die Frist unter bestimmten Voraussetzungen bereits früher. Die Besteuerung eines Verkaufsgewinns, mögliche Abzugsfähigkeiten, die Besteuerung von Mieteinnahmen und die Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge unterscheiden sich zwischen Ländern so stark – und ändern sich innerhalb eines Landes oft genug –, dass ihre Einarbeitung bedeuten würde, mehrere Steuerrechte gleichzeitig zu pflegen und bei jeder Änderung still falsche Ergebnisse zu liefern. Der Vergleich ist deshalb auf beiden Seiten vor Steuern, was ihn symmetrisch hält, aber bedeutet: Eine große steuerliche Begünstigung einer der beiden Seiten verschiebt das Break-even-Jahr. Nutzen Sie das Ergebnis als Orientierung für das Gespräch mit Bank oder Steuerberatung, nicht als Beratung.