ローン返済額計算機

元利均等返済とは、毎月支払う返済額（元金と利息の合計）が返済期間を通じて一定になるように設計された返済方式です。住宅ローンやマイカーローン、教育ローンなど、多くの分割返済型ローンで採用されています。毎月の返済額自体は変わりませんが、その内訳である元金部分と利息部分の割合は、返済が進むにつれて少しずつ変化していきます。

返済初期に利息が多い理由

返済を開始した直後は、まだ借入残高が多く残っているため、利息はその残高に応じて計算される結果、返済額に占める利息の割合が大きくなります。たとえば借入額3,000万円、返済期間30年、金利年5％の例では、初回の月々の返済額は約16万1,000円で、そのうち約12万5,000円（約78％）が利息、元金の減少に充てられるのはわずか約3万6,000円ほどです。返済が進んで残高が減っていくと、毎月発生する利息も少なくなり、その分だけ元金の返済に充てられる割合が増えていきます。返済終盤になると、返済額のほとんどが元金の減少に使われるようになります。

返済期間と上乗せ返済

返済期間の長さそのものが、月々の返済額と総返済額の両方を左右する大きな要因になります。同じ借入額3,000万円・金利5％で返済期間を15年から30年に延ばすと、月々の返済額は約23万7,000円から約16万1,000円へ、およそ32％下がり、家計への負担は大きく軽くなります。一方で総利息は、15年返済の約1,270万円から30年返済の約2,800万円へと2倍以上に膨らみ、その差は1,500万円を超えます。返済期間を短くすると月々の負担は重くなりますが総返済額は大きく抑えられ、長くすると月々は楽になる代わりに長期的なコストは確実に増えます。

毎月少額でも元金を上乗せして返済すると、見た目以上に返済期間が短くなります。同じ借入額3,000万円・金利5％の例で、毎月の返済額に1万円（本来の返済額の約6％分）を上乗せすると、返済期間は30年から約26〜27年に短縮され、総利息はおよそ400万円節約できます。金利そのものは変わっていないにもかかわらずです。この効果は繰上返済を早く始めるほど大きくなります。返済初期ほど借入残高が多く残っており、そこで減らした1円が、その後の利息をより多く減らすからです。なお日本の金融機関で繰上返済を申し込むときは、返済期間を縮める「期間短縮型」と、期間はそのままで毎月の返済額を下げる「返済額軽減型」のどちらかを選ぶことになります。利息の削減額が大きいのは前者で、毎月の家計を楽にしたいなら後者という使い分けです。この計算機の試算は前者に近い考え方にあたります。

ほかの返済方式と金利タイプ

多くの固定金利ローンはこの元利均等返済を採用していますが、もう一つの方式として、毎月の元金部分を一定額に固定し、利息が減るにつれて返済額全体が下がっていく元金均等返済もあります。同じ借入額3,000万円・30年・金利5％の条件で比べると、元金均等返済の初回返済額は約20万8,000円と、元利均等返済の初回額よりおよそ29％高くなりますが、最終回には約8万4,000円まで下がります。総利息は約2,256万円で、元利均等返済の約2,800万円よりおよそ19％少なくなります。元金均等返済は初期の負担が重くても総利息を抑えたい人向き、元利均等返済は毎月の返済額が変わらない安心感を重視する人向きといえます。

日本の住宅ローンで最初に決めるのは金利タイプです。当初の返済額を抑えやすい変動金利型のほかに、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利ローン「フラット35」という選択肢があります。全期間固定なら入力した金利がそのまま最後まで続くため、この計算機の結果は実際の返済予定表とほぼ一致します。変動金利型や当初固定期間選択型では、金利見直し後の返済額までは反映されないので、あくまである時点の目安として読んでください。もう一点、フラット35の団体信用生命保険は任意加入です。健康上の理由などで加入しない場合もフラット35は利用でき、その場合の借入金利は団信付きより0.2％低くなります。逆にいえば、団信の保障は金利に0.2％分上乗せされた形で払っているということです。

住宅ローン控除と含まれない費用

繰上返済を考えるとき、日本では税制をあわせて見ないと判断を誤ります。住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）は年末時点のローン残高等の0.7％を所得税などから差し引く制度で、控除期間は新築の認定住宅等で13年、中古住宅で10年です。国税庁が借入限度額を示しているのは令和7年（2025年）中に居住した場合までなので、それ以降に入居する人は最新の要件を必ず確認してください。ここで効いてくるのが、繰上返済で年末残高を減らすとその年の控除額も減るという関係です。ローン金利が0.7％を下回っている期間は、繰上返済で浮く利息より失う控除額のほうが大きくなることがあり、控除期間が終わってから繰り上げたほうが有利になる場合があります。この計算機は税制を一切考慮していないため、控除の対象になる人は差額を別途計算してください。

結果に含まれていない費用も確認しておきましょう。保証料、事務手数料、団体信用生命保険料、印紙税、登記費用、繰上返済手数料はいずれもこの計算に入っていません。特に登記費用や仲介手数料、火災保険料は物件購入時にまとまった現金が必要になるため、月々の返済額とは別枠で用意しておく必要があります。よくある誤解は、金利の低さだけでローンを選べば総支払額も最小になるというものですが、保証料や事務手数料の方式が違えば、金利が低い商品のほうが総額で高くつくことがあります。契約前に金融機関から返済予定表と諸費用の一覧を受け取り、ここで出した元利合計に諸費用を足した金額どうしで比べてください。