Calculadora de Cuota de Préstamo

Un préstamo con amortización francesa, también llamado sistema de cuota fija, se devuelve mediante pagos periódicos, normalmente mensuales, de un importe constante que combina capital e intereses. Este es el sistema más habitual en hipotecas, préstamos de coche y préstamos personales. Aunque la cuota se mantenga igual mes a mes, la proporción entre capital e intereses dentro de esa cuota va cambiando a lo largo de la vida del préstamo.

Por qué al principio casi todo son intereses

Durante los primeros años, la mayor parte de la cuota corresponde a intereses, ya que estos se calculan sobre el saldo pendiente, que al principio es más elevado. Tomemos como ejemplo un préstamo de 300.000 € a 30 años con un tipo del 5 %: la primera cuota mensual es de unos 1.610 €, de los cuales unos 1.250 € (cerca del 78 %) son intereses puros, y solo unos 360 € reducen realmente el capital pendiente. A medida que se amortiza capital, el saldo pendiente disminuye y, con él, los intereses generados cada mes, de modo que una proporción cada vez mayor de la cuota se destina a reducir el capital. Hacia el final del préstamo, casi la totalidad de la cuota reduce el capital pendiente.

Plazo y amortización anticipada

El plazo del préstamo es, por sí mismo, una de las palancas más importantes tanto para la cuota mensual como para el coste total. Si el mismo préstamo de 300.000 € al 5 % se alarga de 15 a 30 años, la cuota mensual baja de unos 2.372 € a unos 1.610 €, alrededor de un 32 % menos, lo que hace el préstamo mucho más llevadero mes a mes. Pero el total de intereses pagados más que se duplica, de unos 127.000 € a 15 años a unos 280.000 € a 30 años, una diferencia superior a 150.000 €. Un plazo más corto cuesta más cada mes pero mucho menos en conjunto; un plazo más largo alivia la liquidez mensual a un precio real a largo plazo.

Amortizar capital de forma anticipada, incluso en cantidades pequeñas, acorta el préstamo mucho más de lo que parece a simple vista. En ese mismo préstamo de 300.000 € al 5 %, añadir solo 100 € a cada cuota mensual, alrededor de un 6 % más de lo exigido, reduce el plazo de 30 a unos 26 o 27 años y ahorra del orden de 40.000 € en intereses totales, sin tocar el tipo de interés. El efecto es mayor cuanto antes se empiece, porque los primeros años son los que tienen el saldo pendiente más alto, donde cada euro adicional evita más intereses futuros. En una hipoteca española conviene además saber qué puede cobrarte el banco por esa amortización, porque la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario puso techos y los dejó bastante bajos. Su artículo 23 empieza prohibiendo cualquier compensación fuera de los supuestos que él mismo enumera. En préstamos a tipo variable la entidad debe elegir entre dos opciones excluyentes: un límite del 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o del 0,25 % durante los tres primeros; pasado ese plazo no puede cobrar nada. En préstamos a tipo fijo el techo es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después. Además son techos, no tarifas: la comisión nunca puede superar la pérdida financiera real de la entidad, que en muchos escenarios de tipos es cero. Cambiar de variable a fijo mediante novación o subrogación tiene su propio límite, el 0,05 % durante los tres primeros años.

Otros sistemas de amortización

La mayoría de los préstamos a tipo fijo usan este sistema de cuota fija o francés, pero existe una alternativa: la amortización de capital constante, en la que el importe destinado a capital se mantiene igual cada mes y la cuota total va bajando con el tiempo a medida que se reduce la parte de intereses. En ese mismo préstamo de 300.000 € a 30 años al 5 %, este sistema empieza con una cuota de unos 2.083 € al mes, alrededor de un 29 % más que la primera cuota del sistema francés, y termina en torno a 837 € en el último mes; el total de intereses es de unos 225.600 €, alrededor de un 19 % menos que los cerca de 280.000 € del sistema de cuota fija. La amortización de capital constante conviene a quien puede asumir una cuota inicial más alta y quiere minimizar los intereses totales; la cuota fija conviene a quien prefiere un pago predecible y estable para su presupuesto.

TIN, TAE y lo que la calculadora no ve

Otra particularidad del mercado español es la convivencia de dos números que no significan lo mismo. Esta calculadora trabaja con el TIN, el tipo de interés nominal, que es el que genera la cuota. La TAE incorpora además comisiones y otros gastos asociados y se calcula con la fórmula que fija la Circular 5/2012 del Banco de España, de modo que casi siempre queda por encima del TIN. Por eso la normativa de publicidad bancaria obliga a darle más relevancia que al TIN en los anuncios, y por eso dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas. En productos a tipo variable, ligados habitualmente al Euríbor más un diferencial, el indicador aparece como TAEVariable y el resultado de esta calculadora solo describe la situación hasta la siguiente revisión.

Con esa cifra en la mano, el siguiente paso es sumarle lo que la calculadora no ve. Quedan fuera la comisión de apertura, los gastos de notaría y registro, los seguros vinculados y los impuestos de la compraventa, que no son menores: una vivienda de segunda mano tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, un tributo cedido a las comunidades autónomas cuyos tipos generales van aproximadamente del 6 % al 13 % según el territorio y el precio, mientras que la vivienda nueva paga un 10 % de IVA más Actos Jurídicos Documentados. Antes de firmar, pide a cada entidad su Ficha Europea de Información Normalizada, compara la cuota y los intereses totales que has obtenido aquí y contrasta después las TAE. Los resultados son orientativos y no constituyen asesoramiento financiero.