Calculadora Alquilar o Comprar

La pregunta "¿alquilo o compro?" suele discutirse como si una respuesta fuera permanentemente correcta. No lo es. Para casi cualquier combinación de una vivienda y un alquiler equivalente, comprar empieza por detrás y acaba por delante — la única pregunta real es dónde está el cruce. Ese cruce es el año de equilibrio, y se mueve mucho según los gastos de la operación, cuánto tiempo te quedes y qué supongas sobre precios, alquileres y rentabilidad. Esta calculadora lo localiza con tus cifras en lugar de discutir sobre medias.

Por qué comprar arranca en negativo

Comprar arranca en negativo por gastos que se pagan una sola vez y no generan patrimonio. Pagas gastos al comprar y vuelves a pagar comisión y gastos al vender. Además, el dinero de la entrada es dinero que deja de estar invertido en otra cosa. Por eso la comparación aquí no es "cuota contra alquiler", que es la comparación que hace que comprar parezca siempre mejor. Es una comparación de patrimonio: en un año concreto, ¿cuánto tendrías si hubieras comprado y vendido ese año, frente a cuánto tendrías si hubieras alquilado e invertido la diferencia?

Cómo se mantiene justa la comparación

Para que esa comparación sea honesta, ambos caminos reciben el mismo dinero y el mismo presupuesto mensual. Quien compra mete la entrada y los gastos de compra en la vivienda y empieza sin cartera. Quien alquila conserva ese mismo efectivo y lo invierte. Cada mes, el camino que resulta más barato invierte la diferencia en su propia cartera, de modo que ningún euro se cuenta dos veces y ninguna de las dos partes sale beneficiada de entrada. Al cierre de cada año, el patrimonio de quien compra es el importe de la venta — valor de la vivienda menos gastos de venta menos el capital pendiente — más la cartera acumulada. El de quien alquila es simplemente la cartera. El equilibrio es el primer año en que la cifra del comprador alcanza a la del inquilino.

En España, los gastos de compra son la partida que define ese retraso inicial, y varían mucho según dónde compres. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales está cedido a las 17 comunidades autónomas, que fijan el tipo aplicable cada una por su cuenta, de modo que el mismo precio genera gastos distintos según la comunidad; en obra nueva se aplica IVA en su lugar, junto con Actos Jurídicos Documentados. A eso se suman notaría, registro y gestoría, y la comisión de agencia si la hay. El IBI, por su parte, lo fija cada ayuntamiento dentro de los márgenes legales. Por eso esta calculadora pide ambos valores en lugar de dar por supuesta una cifra nacional: consulta el tipo de tu comunidad y de tu municipio antes de fiarte del resultado.

Los costes recurrentes se calculan aquí sobre el valor actual de la vivienda, no sobre el precio de compra. En plazos largos esto importa: un presupuesto de impuestos o mantenimiento congelado en el primer año resulta irrealmente barato en el año veinticinco si la vivienda se revaloriza aunque sea poco. Mantenimiento, seguro y cuota de comunidad se agrupan en un único porcentaje anual para que ajustes una cifra en lugar de tres. Un piso nuevo con una comunidad cara y una casa antigua con mucha reforma pendiente acaban en totales parecidos por caminos muy distintos.

Las tres cifras que nadie puede consultar

Tres de las entradas no son datos y no se pueden consultar en ninguna parte: revalorización, subida del alquiler y rentabilidad de la inversión. Son hipótesis sobre el futuro, y ninguna fuente tiene el valor correcto. La forma útil de usar esta calculadora no es buscar "los números correctos", sino cambiar uno cada vez y observar dónde se da la vuelta la respuesta. Si comprar gana con cualquier revalorización que te parezca plausible, la decisión es sólida. Si la respuesta cambia entre dos valores que te parecen igual de creíbles, la conclusión honesta es que financieramente hay empate y deberías decidir por lo que una calculadora no puede valorar: cuánto tiempo quieres quedarte de verdad, cuánto vale para ti poder marcharte y qué estabilidad tiene tu contrato de alquiler.

La subida del alquiler merece más atención de la que suele recibir. La parte de capital e intereses de una hipoteca a tipo fijo no sube nunca, mientras que el alquiler se revisa en cada renovación. Una diferencia pequeña en el primer año se convierte con los años en el mayor factor individual del punto de equilibrio, y por eso un mercado con alquileres que suben rápido puede favorecer la compra aunque los precios parezcan caros. El IBI y el mantenimiento sí suben con el valor, así que ser propietario no es realmente fijo — pero su partida más grande sí lo es.

Por qué se dejan fuera los impuestos

Esta calculadora deja los impuestos fuera a propósito. En España, por ejemplo, el artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF exime de tributar la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual si reinviertes el importe en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes a la venta — una regla que puede cambiar por completo el resultado real si vendes y vuelves a comprar. La tributación de la ganancia patrimonial en la venta, las posibles deducciones, la tributación de las rentas del alquiler y la de los rendimientos de la inversión difieren tanto entre países — y cambian con suficiente frecuencia dentro de cada uno — que incorporarlos significaría mantener varios sistemas fiscales y producir en silencio resultados erróneos cada vez que uno cambiara. La comparación es por tanto antes de impuestos en ambos lados, lo que la mantiene simétrica pero implica que una ventaja fiscal grande en tu caso desplazará el año de equilibrio. Trata el resultado como una estimación de planificación para llevar a tu banco o asesor, no como asesoramiento financiero.