Jeonse-zu-Wolse-Umrechner

Südkorea kennt ein Mietsystem, das es fast nirgendwo sonst gibt: Jeonse, eine hohe Einmalkaution, die anstelle einer monatlichen Miete gezahlt und am Ende des Mietverhältnisses vollständig zurückerstattet wird. Viele Verträge kombinieren beide Systeme, bekannt als Wolse, indem ein Teil der Jeonse-Kaution in eine kleinere Kaution plus monatliche Miete umgewandelt wird. Diese Umrechnung ist keine freie Verhandlungssache – das koreanische Recht begrenzt, wie viel monatliche Miete ein Vermieter für jeden aufgegebenen Won Kaution verlangen darf. Zum Vergleich: In Deutschland begrenzt § 551 BGB die Kaution bei Wohnraummietverträgen auf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete, ein System, das mit einer Jeonse-Kaution von 50 bis 80 % des Immobilienwerts kaum vergleichbar ist.

Die Obergrenze ergibt sich aus §7-2 des Gesetzes zum Schutz von Wohnraummietern, das die Begrenzung des bei der Umrechnung in Monatsmiete anzuwendenden Satzes regelt. Es setzt den zulässigen Höchstsatz auf den jeweils niedrigeren zweier Werte fest: (1) einen an Bankkreditzinsen orientierten Satz, per Präsidialdekret auf jährlich 10 % festgelegt, oder (2) den Leitzins der Bank of Korea zuzüglich 2 Prozentpunkten, ebenfalls per Präsidialdekret festgelegt. In der Praxis ist fast immer der zweite Wert maßgeblich, da der koreanische Leitzins seit Jahren deutlich unter 8 % liegt.

Das bedeutet: Die gesetzliche Obergrenze verschiebt sich jedes Mal, wenn die Bank of Korea ihren Leitzins ändert. Zum 12.08.2026 beträgt der bestätigte Leitzins 2,75 % (Beschluss vom 16.07.2026), was die aktuelle Obergrenze auf 4,75 % setzt – deutlich unter der Alternative von 10 %. Weil sich dieser Wert im Zeitverlauf ändert, fragt dieser Rechner den aktuellen Leitzins als Eingabe ab, statt ihn fest zu programmieren. Prüfen Sie vor jeder Nutzung die Webseite der Bank of Korea auf den neuesten Stand.

Nutzen Sie die Richtung Jeonse → Wolse, wenn Sie bereits eine Jeonse-Kaution haben und wissen möchten, welche Monatsmiete ein bestimmter Umrechnungssatz ergibt. Nutzen Sie Wolse → Jeonse, wenn Sie bereits Kaution plus Monatsmiete zahlen und die äquivalente volle Jeonse-Kaution bei demselben Satz wissen möchten – nützlich, um ein Wolse-Angebot fair mit einem Jeonse-Angebot zu vergleichen.

Liegt der eingegebene Satz über der gesetzlichen Obergrenze, weist der Rechner darauf hin und zeigt zusätzlich, wie hoch die maximal zulässige Monatsmiete beim gedeckelten Satz wäre. Das macht den Vertrag nicht automatisch ungültig, aber der übersteigende Betrag ist nicht durchsetzbar – viele Mieter nutzen genau diese Berechnung, um neu zu verhandeln oder eine Beschwerde beim Schlichtungsausschuss für Wohnraummietstreitigkeiten einzureichen.

Ein paar Einschränkungen sind wichtig: Diese Obergrenze gilt speziell für Wohnraummietverhältnisse nach diesem Gesetz; Gewerbemieten unterliegen einem separaten Gesetz mit eigenen Sätzen. Die gesetzliche Obergrenze ist eine Höchstgrenze, kein typischer Marktsatz – tatsächlich verhandelte Sätze können überall bei oder unter diesem Wert liegen. Und dieses Werkzeug prüft nur den Umrechnungssatz gegen den gesetzlichen Höchstwert, nicht jede weitere Klausel Ihres Mietvertrags.

Auch der deutsche Gesetzgeber trennt Wohnraum- und Gewerbemieten strikt, allerdings bei der Kaution statt beim Umrechnungssatz: Während § 551 BGB die Kaution bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten deckelt und sie in bis zu drei gleichen Monatsraten gezahlt werden darf, gibt es bei Gewerbemieten in Deutschland keine gesetzliche Obergrenze, sodass in der Praxis auch sechs Monatsmieten oder mehr üblich sind. Diese Trennung nach Nutzungsart ist ein Grundprinzip, das beide Rechtsordnungen teilen, auch wenn die konkreten Zahlen völlig unterschiedlich sind.