전세 ↔ 월세 전환 계산기

전세보증금과 임대인이 제시한 전환율을 입력하면 월세를 계산하고, 그 전환율이 법정 상한을 넘는지 바로 확인할 수 있습니다.

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입력값

전세보증금을 월세로 전환할지(전세→월세), 이미 월세로 살고 있는 계약을 전세로 환산해볼지(월세→전세) 선택합니다.

전세→월세 방향에서만 쓰입니다. 일부를 월세로 전환하기 전의 전체 보증금입니다.

새(또는 현재) 월세 계약에 남는, 줄어든 보증금입니다. 두 방향 모두에서 쓰입니다.

월세→전세 방향에서만 쓰입니다. 현재 내고 있는, 또는 요구받은 월세입니다.

임대인이 제안했거나 이미 적용 중인 연 이율입니다. 공식 고시율이 아니므로 실제 계약·협상 중인 수치를 입력하세요.

2026-08-12 확인 기준 연 2.75%(2026-07-16 의결). 기준금리는 수시로 바뀌므로 최신 값을 한국은행(bok.or.kr)에서 확인하세요 — 법정 상한도 이 값에 따라 함께 바뀝니다.

결과

예상 월세
916,667원
전환되는 보증금액
200,000,000원
현재 법정 전환율 상한
4.75%
결과
입력한 전환율이 법정 상한을 넘습니다. 주택임대차보호법상 이 상한을 초과하는 금액은 청구할 수 없습니다.
상한 전환율 적용 시 적법한 최대 월세
791,667원

(300,000,000 − 100,000,000) × 5.5% ÷ 12 = 916,666.67

계산 원리

계산식월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12. 환산 전세보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율 + 전환 후 보증금. 법정 상한 = 연 10%와 (한국은행 기준금리 + 연 2%포인트) 중 낮은 쪽 (주택임대차보호법 §7의2, 시행령 §9).

전세는 한국에만 있는 독특한 임대 제도다. 매달 월세를 내는 대신 집값의 50~80%에 이르는 큰 보증금을 한 번에 맡기고, 계약이 끝나면 그대로 돌려받는다. 많은 계약이 보증금 일부를 월세로 바꾸는 월세 전환을 포함하는데, 이 전환율은 임대인 마음대로 정할 수 있는 게 아니라 법으로 상한이 정해져 있다.

근거는 주택임대차보호법 §7의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)다. 다음 두 기준 중 낮은 쪽을 상한으로 삼는다: ① 은행 대출금리를 고려해 대통령령으로 정하는 비율(연 1할=10%), ② 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(연 2%포인트)을 더한 비율. 실제로는 거의 항상 ②가 적용되는데, 한국 기준금리가 오랫동안 8%를 훨씬 밑돌았기 때문이다.

즉 법정 상한은 한국은행이 기준금리를 바꿀 때마다 함께 움직인다. 2026-08-12 확인 기준 기준금리는 연 2.75%(2026-07-16 의결)이고, 이에 따른 현재 상한은 4.75%다. 10% 대안보다 훨씬 낮다. 이 값이 시간이 지나면 바뀌므로, 이 계산기는 기준금리를 하드코딩하지 않고 사용자 입력으로 받는다. 최신 값은 반드시 한국은행(bok.or.kr)에서 확인하자.

입력한 전환율이 상한을 넘으면 계산기가 경고를 띄우고, 상한 전환율을 적용했을 때의 적법한 최대 월세를 함께 보여준다. 계약이 자동으로 무효가 되는 건 아니지만 초과분은 법적으로 청구할 수 없다. 많은 세입자가 이 계산으로 재협상하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청한다. 이 상한은 주택 임대차에만 적용되고, 상가는 상가건물 임대차보호법의 별도 규정을 따른다는 점도 알아두면 좋다.

전환율별 보증금 1억원당 월세
전환율월세(원, 보증금 1억원당)
2%166,667
3%250,000
4%333,333
4.75%(현재 법정 상한 예시)395,833
5%416,667
6%500,000
8%666,667
10%(절대적 법정 상한)833,333

자주 묻는 질문

전세와 일반 보증금은 뭐가 다른가요?
전세는 매달 월세를 내는 대신 집값의 50~80% 수준의 큰 보증금을 한 번에 맡기고 계약 종료 시 전액 돌려받는 제도입니다. 일반 보증금은 이보다 훨씬 적고, 월세를 대신하는 게 아니라 파손 등에 대비한 담보 성격입니다.
임대인이 제시한 전환율이 법정 상한을 넘으면 어떻게 되나요?
주택임대차보호법 §7의2에 따라 상한을 넘는 부분은 청구할 수 없습니다. 우선 임대인에게 직접 문제를 제기하고, 해결되지 않으면 한국부동산원 등이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 조정을 받을 수 있습니다.
법정 상한은 시간이 지나면 바뀌나요?
네. 상한을 정하는 두 기준 중 하나가 한국은행 기준금리에 직접 연동되어 있고, 이 기준금리는 연중 수시로 재검토됩니다. 기준금리가 바뀌면(10%라는 고정 상한보다 낮은 한) 법정 상한도 함께 바뀝니다.
한국은행 기준금리를 직접 찾아봐야 하나요?
이 계산기의 기준금리 입력란에는 2026-08-12 기준 확인된 값이 기본으로 들어 있지만, 시간이 지났다면 한국은행(bok.or.kr)에서 최신 고시값으로 바꿔 넣는 게 좋습니다. 낡은 기준금리를 그대로 쓰면 상한도 낡은 값으로 계산됩니다.
이 상한은 한국의 모든 임대차 계약에 적용되나요?
주택임대차보호법이 적용되는 주택 임대차에만 적용됩니다. 상가 등 비주거용 임대차는 상가건물 임대차보호법이라는 별도 법률을 따르며, 이 계산기는 그 경우를 다루지 않습니다.

이 계산에 쓰인 수치

이 계산기가 지금 적용하고 있는 시점 의존 값 전부입니다. 값마다 어느 출처에서 언제 직접 확인했는지 함께 밝힙니다.

1차 = 발표 기관 원문 · 유도 = 공식 자료 둘에서 계산 · 2차 = 이를 인용한 자료

출처

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최종 수정일: 2026-08-22

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