Calculadora de Conversión Jeonse a Wolse

Corea del Sur tiene un sistema de alquiler que casi no existe en ningún otro lugar: el jeonse, un gran depósito único que se paga en lugar de una renta mensual y que se devuelve íntegramente al finalizar el contrato. Muchos contratos combinan ambos sistemas, conocidos como wolse, convirtiendo parte del depósito jeonse en un depósito menor más una renta mensual. Esa conversión no es una negociación libre: la ley coreana limita cuánta renta mensual puede cobrar un propietario por cada won de depósito que el inquilino deja de aportar. A modo de comparación, en España el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos fija la fianza obligatoria en solo una mensualidad de renta para vivienda habitual (dos para uso distinto de vivienda, como locales u oficinas), un depósito muy pequeño frente al 50-80 % del valor del inmueble que puede suponer un depósito jeonse.

El límite proviene del artículo 7-2 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, sobre el límite de la tasa aplicable al convertir a renta mensual. Fija la tasa máxima en el menor de dos valores: (1) una tasa ligada a los tipos de préstamo bancario, fijada por decreto presidencial en el 10 % anual, o (2) la tasa de referencia del Banco de Corea más 2 puntos porcentuales, también fijada por decreto presidencial. En la práctica, casi siempre es el segundo valor el que se aplica, porque la tasa de referencia coreana lleva años muy por debajo del 8 %.

Esto significa que el techo legal se mueve cada vez que el Banco de Corea cambia su tasa de referencia. A fecha 12-08-2026, la tasa de referencia confirmada es del 2,75 % (decidida el 16-07-2026), lo que fija el límite actual en 4,75 % — muy por debajo de la alternativa del 10 %. Como esta cifra cambia con el tiempo, esta calculadora pide la tasa de referencia actual como dato de entrada en lugar de fijarla de forma permanente. Consulta siempre la web del Banco de Corea para obtener el valor más reciente antes de confiar en el resultado.

Usa la dirección Jeonse → Wolse cuando ya tengas un depósito jeonse y quieras saber qué renta mensual implica una tasa de conversión determinada. Usa Wolse → Jeonse cuando ya pagues depósito más renta mensual y quieras saber el depósito jeonse equivalente a esa misma tasa — útil para comparar una oferta wolse con una oferta jeonse en igualdad de condiciones.

Si la tasa introducida supera el límite legal, la calculadora lo señala y muestra además cuál sería la renta mensual máxima legal a la tasa límite. Esto no anula automáticamente el contrato, pero sí significa que el exceso no es exigible legalmente — muchos inquilinos usan exactamente este cálculo para renegociar o para presentar una reclamación ante el Comité de Mediación de Conflictos de Arrendamiento de Vivienda.

Conviene conocer algunas limitaciones. Este límite se aplica específicamente a los arrendamientos de vivienda bajo esta ley; los arrendamientos comerciales se rigen por una ley distinta con sus propias tasas. El límite legal es un techo, no una tasa de mercado típica — las tasas realmente negociadas entre propietarios e inquilinos pueden situarse en cualquier punto igual o por debajo de él. Y esta herramienta solo compara la tasa de conversión con el máximo legal, no revisa el resto de cláusulas de tu contrato.

La legislación española también distingue entre vivienda habitual y otros usos, aunque en la fianza en lugar de en una tasa de conversión: la LAU fija una mensualidad para vivienda y dos para locales u oficinas, y durante los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica) esa fianza no se actualiza. Es el mismo principio de tratar la vivienda habitual de forma distinta al uso comercial que aplica la ley coreana, aunque con cifras completamente distintas.