전월세 vs 매매 계산기

"집을 살까 빌릴까"는 한쪽이 늘 정답인 것처럼 이야기되지만 그렇지 않습니다. 어떤 집과 그에 견줄 만한 임차 매물을 놓고 보면 매수는 거의 항상 처음에는 지고 언젠가는 이깁니다. 진짜 질문은 그 역전이 언제 일어나느냐 하나뿐입니다. 그 시점이 손익분기 연차이고, 거래비용과 거주 기간, 그리고 집값·임대료·투자 수익률에 대한 가정에 따라 크게 움직입니다. 이 계산기는 평균값을 놓고 다투는 대신 당신의 숫자로 그 연차를 찾습니다.

매수가 처음에 지는 이유

매수가 처음에 지는 이유는 자산이 되지 않는 일회성 비용 때문입니다. 살 때 취득세와 중개보수를 내고, 팔 때 다시 중개보수와 법무비용을 냅니다. 게다가 자기자본으로 넣은 돈은 그만큼 다른 데 굴릴 수 없게 된 돈입니다. 그래서 여기서 비교하는 것은 "월 상환액 대 월세"가 아닙니다. 그렇게 비교하면 매수가 거의 항상 이깁니다. 비교하는 것은 순자산입니다. 어느 해에 사서 그 해에 팔았다면 손에 남는 돈과, 같은 기간 빌려 살면서 차액을 굴렸다면 남는 돈을 나란히 놓습니다.

비교 전제와 매수 부대비용

비교가 기울지 않도록 두 경로에 같은 돈과 같은 월 예산을 줍니다. 매수 쪽은 자기자본과 부대비용을 집에 넣고 투자 자산 0에서 출발하고, 임차 쪽은 그 현금을 그대로 굴립니다. 매달 지출이 적은 쪽이 그 차액을 자기 투자 자산에 넣으므로 같은 돈이 두 번 계산되지 않고 어느 쪽도 공짜로 유리해지지 않습니다. 각 연말 순자산은 매수 쪽이 "매각 순수취액(집값 − 매도 부대비용 − 대출 잔액) + 투자 자산", 임차 쪽이 "투자 자산"입니다. 손익분기는 매수 쪽이 임차 쪽을 처음으로 따라잡는 해입니다.

한국에서는 매수 부대비용의 구성이 이 초기 격차를 결정합니다. 취득세는 지방세법이 정하는데 세율이 하나가 아니라 취득가액 구간과 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 갈리고, 여기에 중개보수와 법무비용이 붙습니다. 보유세 쪽은 시세가 아니라 공시가격을 과세표준으로 삼아 계산하므로, 집값 대비 실효세율은 공시가격 현실화율에 따라 달라집니다. 이 계산기가 두 값을 상수로 박지 않고 입력으로 받는 이유가 이것입니다. 결과를 믿기 전에 자기 물건에 실제로 적용되는 세율을 국가법령정보센터나 관할 지자체에서 확인하세요.

전세와 보유 중 비용

또 하나 한국에 특유한 조건이 전세입니다. 이 계산기는 매달 나가는 임차료를 기준으로 비교하므로, 전세라면 보증금을 그대로 넣는 것이 아니라 전월세전환율을 적용해 월 단위로 바꾼 값을 넣어야 합니다. 그리고 전세 보증금은 돌려받는 돈이라 사라지는 비용이 아니지만, 그 기간 동안 다른 데 굴리지 못한 기회비용이 발생합니다. 이 계산기에서 투자 수익률 입력이 하는 일이 정확히 그 기회비용을 반영하는 것이고, 전세를 월세로 환산해 넣으면 그 비용이 자연스럽게 비교에 들어옵니다.

보유 중 비용은 매입가가 아니라 그 시점의 집값에 대한 비율로 계산합니다. 기간이 길어지면 이 차이가 커집니다. 1년 차 금액으로 고정하면 집값이 조금이라도 오르는 가정에서 25년 차가 비현실적으로 싸지기 때문입니다. 수선비·보험료·관리비는 하나의 연 비율로 묶어 두었으므로 세 개가 아니라 한 개의 숫자만 조정하면 됩니다. 관리비가 비싼 새 아파트와 수선 부담이 큰 오래된 단독주택이 전혀 다른 경로로 비슷한 총액에 도달하는 일이 흔합니다.

조회할 수 없는 세 가지 입력

입력값 중 셋은 사실이 아니라서 어디에서도 조회할 수 없습니다. 집값 상승률, 임대료 상승률, 투자 수익률입니다. 미래에 대한 가정이고 정답을 가진 출처는 없습니다. 이 계산기를 제대로 쓰는 방법은 "맞는 숫자"를 찾는 것이 아니라 하나씩 바꿔 가며 답이 뒤집히는 지점을 보는 것입니다. 그럴듯하다고 생각하는 어떤 상승률에서도 매수가 이긴다면 그 판단은 튼튼합니다. 똑같이 그럴듯한 두 값 사이에서 답이 갈린다면, 정직한 결론은 돈으로는 무승부이니 계산기가 값을 매길 수 없는 것들로 정하라는 것입니다 — 실제로 몇 년을 살고 싶은지, 언제든 떠날 수 있는 자유가 얼마나 중요한지 같은 것들입니다.

세금을 다루지 않는 이유

이 계산기는 세금을 일부러 다루지 않습니다. 양도소득세, 임대소득 과세, 투자수익 과세는 나라마다 체계가 다르고 한 나라 안에서도 자주 바뀝니다. 이걸 집어넣으면 여러 나라의 세법을 동시에 관리해야 하고, 그중 하나가 바뀌는 순간부터 아무 오류 없이 조용히 틀린 답을 계속 내놓게 됩니다. 그래서 비교는 양쪽 다 세전이고 그만큼 대칭이 유지되지만, 어느 한쪽에 큰 세제 혜택이 있다면 실제 손익분기 연차는 화면에 보이는 값과 달라집니다. 결과는 은행이나 세무 전문가와 상담할 때 들고 갈 추정치이지 재무 조언이 아닙니다.