賃貸 vs 購入 シミュレーター

「賃貸と購入はどちらが得か」は、どちらか一方が常に正しいかのように語られがちですが、そうではありません。ある物件と同程度の賃貸物件を比べると、購入はほぼ必ず最初は不利で、いずれ有利になります。本当の問いは「その逆転がいつ起きるか」だけです。それが損益分岐年で、諸費用・住む年数・価格や家賃や運用利回りの前提しだいで大きく動きます。この計算機は平均値の議論ではなく、あなたの数字でその年を求めます。

購入が最初に不利な理由

購入が最初に不利なのは、資産にならない一度きりの費用があるからです。買うときに諸費用を払い、売るときにも仲介手数料などを払います。さらに頭金として入れた現金は、その分だけ他で運用できなくなります。ですからここでの比較は「毎月の返済額と家賃」ではありません。その比べ方をすると購入がほぼ必ず勝ってしまいます。比べるのは資産です。ある年に購入して売却した場合の手元資産と、同じ期間に借りて差額を運用した場合の資産を並べます。

公平に比べるための前提

公平に比べるため、両方に同じ現金と同じ月々の予算を与えます。購入側は頭金と諸費用を物件に入れ、運用資産はゼロから始めます。賃貸側は同じ現金をそのまま運用します。毎月、支出が少ないほうがその差額を自分の運用資産に回すので、同じお金が二重に数えられることも、どちらかが得をすることもありません。各年末の資産は、購入側が「売却手取り（物件価値 − 売却諸費用 − ローン残高）＋運用資産」、賃貸側が「運用資産」です。損益分岐年は、購入側が賃貸側に初めて追いついた年です。

日本では購入諸費用の内訳が多く、これが最初の遅れを決めます。不動産取得税は地方税法に基づいて課され、住宅には軽減の特例が設けられてきましたが、その適用期限は延長を重ねてきた経緯があるため、必ず最新の扱いを確認してください。ほかに登録免許税・印紙税・仲介手数料・司法書士報酬などがかかります。保有中の固定資産税・都市計画税は固定資産課税台帳に登録された評価額を基準に計算され、評価額は購入価格とは一致しません。だからこそこの計算機は税率を決め打ちせず入力として受け取ります。自分の物件と自治体の条件を確認してから結果を読んでください。

保有中の費用は購入価格ではなく、その時点の物件価値に対する割合として計算します。長期では、これが結果を左右します。1年目の金額のまま固定すると、価格が少しでも上がる前提のとき25年目が不自然に安くなるからです。修繕積立金・管理費・保険料・修繕費はまとめて年率一つにしてあるので、三つではなく一つの数字を動かせば済みます。管理費の高い新しいマンションと、修繕の負担が大きい古い戸建ては、まったく違う経路で似た総額になることがあります。

調べようのない三つの入力

入力のうち三つは事実ではなく、どこにも調べに行けません。物件価格の変動率・家賃上昇率・運用利回りです。これらは将来についての仮定で、正しい値を持っている情報源はありません。この計算機の使い方は「正しい数字」を探すことではなく、一つずつ変えて答えがひっくり返る場所を見ることです。ありうると思えるどの変動率でも購入が勝つなら、その判断は堅いと言えます。同じくらい信じられる二つの値の間で答えが変わるなら、金銭的には引き分けです。そうなったら、計算機が値段をつけられないもの、つまり本当に何年住みたいか、いつでも動ける自由をどれだけ重く見るかで決めるのが正直な結論です。

家賃上昇率は、思われている以上に効きます。固定金利のローンの元利部分は上がりませんが、家賃は更新のたびに見直されます。1年目には小さく見える差が年を追うごとに積み上がり、損益分岐年を動かす最大の要因になります。家賃が速く上がる地域では、価格が高く見えても購入が有利になりうるのはこのためです。固定資産税や維持費は価値とともに上がるので保有が完全に固定というわけではありませんが、その中で最も大きい項目は固定されています。

税金を扱わない理由

この計算機は税金を意図的に扱いません。売却益への課税、住宅ローン控除、家賃収入への課税、運用益への課税は国ごとに仕組みが違い、国内でも頻繁に変わります。これを組み込むと複数の税制を同時に維持することになり、どれか一つが変わった瞬間に静かに誤った答えを出し続けます。そのため比較は両側とも税引前で、対称性は保たれますが、あなたの条件で税の優遇が大きい場合は実際の損益分岐年がずれます。結果は金融機関や税理士に相談するための試算として扱ってください。助言ではありません。