US-Hypothekenrechner (PITI)

Eine monatliche Hypothekenzahlung in den USA besteht selten nur aus Zins und Tilgung. Kreditgeber ziehen üblicherweise vier Bestandteile gemeinsam ein – oft mit dem Kürzel PITI zusammengefasst: Principal (Tilgung), Interest (Zins), Taxes (Grundsteuer) und Insurance (Versicherung) – dazu, falls zutreffend, die private Hypothekenversicherung (PMI) und etwaige HOA-Gebühren. Der Kreditraten-Rechner dieser Seite schätzt nur die ersten beiden (Zins & Tilgung); dieser Rechner ergänzt den Rest, damit die angezeigte Zahl dem entspricht, was tatsächlich vom Konto abgebucht wird.

Treuhandkonto und Grundsteuer

Grundsteuer und Gebäudeversicherung zahlt der Kreditnehmer in der Regel nicht selbst Monat für Monat. Stattdessen zieht der Kreditgeber zusammen mit jeder Hypothekenrate etwa ein Zwölftel der geschätzten Jahresrechnung ein, legt es auf einem Treuhandkonto (escrow account) zurück und begleicht Steuerbehörde und Versicherer direkt, wenn die Rechnungen ein- oder zweimal im Jahr fällig werden. Dieser Rechner bildet genau diese Zwölftel-Aufteilung nach, damit die Monatsbeträge mit einer echten Escrow-Abrechnung übereinstimmen.

Die Grundsteuersätze schwanken in den USA enorm – nicht nur von Bundesstaat zu Bundesstaat, sondern auch von County zu County und teils von Stadt zu Stadt, weil lokale Behörden ihre Sätze selbst festlegen und Immobilienwerte nach eigenen Zeitplänen neu bewerten. Ein Satz, der in einem County angemessen wirkt, kann direkt jenseits einer Bundesstaatsgrenze zwei- oder dreimal so hoch liegen. Da es keinen einzelnen landesweiten Satz gibt, den dieser Rechner ohne Fehlerrisiko annehmen könnte, wird die Grundsteuer immer als Prozentsatz des Kaufpreises eingegeben – prüfen Sie für einen genauen Wert die Website Ihres County-Steuerbüros oder einen aktuellen Steuerbescheid statt sich auf einen nationalen Durchschnitt zu verlassen.

Wie die PMI funktioniert und endet

Die private Hypothekenversicherung (PMI) schützt den Kreditgeber, nicht den Kreditnehmer, vor einem Zahlungsausfall, und sie wird immer dann fällig, wenn die Anzahlung unter 20 % des Kaufpreises liegt – alles darunter bedeutet, dass der Kreditgeber mehr als 80 % des Immobilienwerts finanziert, was die Branche als höheres Risiko einstuft. PMI wird üblicherweise als jährlicher Prozentsatz der Darlehenssumme bepreist, häufig irgendwo zwischen 0,3 % und 1,5 % je nach Höhe der Anzahlung und Bonität des Kreditnehmers, und in der Regel als fester monatlicher Betrag zusätzlich zur regulären Hypothekenrate abgerechnet.

Anders als die meisten Hypothekenrechner wendet dieser Rechner die tatsächlichen PMI-Regeln des US-Bundesgesetzes Homeowners Protection Act von 1998 an – und davon gibt es drei Zeitpunkte, nicht nur einen. Der Kreditgeber muss die PMI automatisch beenden, sobald die Restschuld planmäßig 78 % des ursprünglichen Immobilienwerts erreicht; dieser Zeitpunkt ist am ursprünglichen Tilgungsplan des Darlehens festgemacht – unabhängig von der tatsächlichen Restschuld – und wird durch Sondertilgungen nicht vorgezogen. Unabhängig davon kann der Kreditnehmer die Kündigung schriftlich beantragen, sobald die Restschuld planmäßig 80 % des ursprünglichen Werts erreicht; dieser Antrag stützt sich auf die tatsächlich geleisteten Zahlungen, sodass Sondertilgungen diesen Zeitpunkt vorziehen können. Unabhängig vom LTV schreibt das Gesetz außerdem vor, dass die PMI spätestens zum Zeitpunkt der Halbzeit der Darlehenslaufzeit endet – bei einem klassischen 30-jährigen Darlehen ist das Monat 181 –, was vor allem dann relevant wird, wenn ein hoher Zinssatz oder eine sehr geringe Anzahlung die Restschuld so lange über 78 % hält. Dieser Rechner berechnet alle drei Zeitpunkte aus dem regulären Tilgungsplan Ihres Darlehens und markiert den früheren der beiden garantierten Zeitpunkte (automatische Kündigung und Halbzeit-Grenze).

„Ursprünglicher Wert“ bedeutet in diesen Regeln der Kaufpreis der Immobilie oder, falls niedriger, der beim Abschluss festgestellte Gutachterwert – nicht der aktuelle Marktwert. Steigt der Wert der Immobilie nach dem Kauf, zieht das den automatischen 78-%-Zeitpunkt nicht vor; eine frühere Kündigung wegen Wertsteigerung ist nur über ein separates Verfahren möglich, bei dem der Kreditgeber einer neuen Begutachtung zustimmt und der Kreditnehmer die Kündigung gesondert beantragt – ein Ergebnis, das nicht garantiert ist und hier nicht berechnet wird. Dieser Rechner deckt außerdem nicht die separaten, strengeren Regeln ab, die das Gesetz auf gesetzlich als „high-risk mortgages“ (Hypotheken mit erhöhtem Risikoprofil) eingestufte Darlehen anwendet – die meisten Kreditnehmer können diese Einstufung nicht selbst einfach erkennen; fragen Sie im Zweifel direkt bei Ihrem Kreditgeber nach.

Der Mythos der 20-Prozent-Anzahlung

Die Schwelle von 20 % Anzahlung wird so oft wiederholt, dass sie wie eine feste Regel klingt, dabei ist sie nur der Punkt, an dem PMI ein- oder ausgeschaltet wird – es gibt kein Gesetz, das 20 % Anzahlung für eine Hypothek vorschreibt, und viele Darlehensprogramme erlauben deutlich weniger. Weniger als 20 % anzuzahlen bedeutet einen kleineren Kapitaleinsatz zu Beginn und PMI-Kosten, die sich bis zur Kündigung über die Jahre summieren; 20 % oder mehr anzuzahlen vermeidet PMI vollständig, bindet aber sofort mehr Kapital in der Immobilie statt beispielsweise in einer Rücklage oder anderen Anlagen. Keine der beiden Entscheidungen ist automatisch richtig – es hängt davon ab, wie viel Kapital verfügbar ist und wie es sonst verwendet würde.

Was die Laufzeit ändert

Die Laufzeit beeinflusst jeden Bestandteil der hier berechneten Gesamtsumme, nicht nur Zins und Tilgung. Ein 15-jähriges Darlehen hat bei gleicher Summe und gleichem Zinssatz eine deutlich höhere monatliche Zins-und-Tilgungsrate als ein 30-jähriges, dafür über die Laufzeit erheblich weniger Gesamtzinsen, und die planmäßigen PMI-Schwellen von 78 %/80 % werden viel früher erreicht, weil die Restschuld schneller sinkt. Ein 30-jähriges Darlehen senkt die monatliche Belastung und ist in den USA die häufigere Wahl, kostet dafür deutlich mehr Zinsen insgesamt und trägt PMI, falls zutreffend, über einen längeren Zeitraum.

Was der Rechner nicht enthält

Dieser Rechner schätzt Zins, Tilgung, einen angenommenen Grundsteuersatz, Gebäudeversicherung, PMI und HOA-Gebühren, berücksichtigt aber keine einmaligen Abschlusskosten (closing costs), Bearbeitungsgebühren, Titelversicherung oder die individuellen Vergaberichtlinien eines bestimmten Kreditgebers, und er geht von gleichbleibenden Grundsteuer- und Versicherungskosten aus, obwohl beide in der Realität tendenziell steigen. Für die reine Zins-und-Tilgungsrechnung – etwa um Zinssätze oder Laufzeiten ohne Steuern und Versicherung zu vergleichen – deckt der Kreditraten-Rechner dieser Seite diesen engeren Fall ab; dieser Rechner ist die umfassendere Schätzung dessen, was tatsächlich auf einer monatlichen Hypothekenrechnung erscheint.

Für Käufer aus Deutschland

Wer als deutsche Steuerpflichtige eine US-Immobilie kauft und sie später wieder verkauft, muss zusätzlich die FIRPTA-Regeln (Foreign Investment in Real Property Tax Act) beachten: Gilt der Verkäufer als ausländische Person, muss der Käufer beim Verkauf grundsätzlich 15 % des Bruttoverkaufspreises einbehalten und an die US-Steuerbehörde IRS abführen – unabhängig vom tatsächlich erzielten Gewinn. Eine Ausnahme gilt, wenn der Verkaufspreis 300.000 US-Dollar nicht übersteigt und der Käufer die Immobilie selbst als Wohnsitz nutzen will; liegt der Preis zwischen 300.000 und 1.000.000 US-Dollar und nutzt der Käufer die Immobilie ebenfalls als Wohnsitz, sinkt der Satz auf 10 % (IRC § 1445). Diese Einbehaltung betrifft ausschließlich den späteren Verkauf, nicht die laufende Hypothekenrate, die dieser Rechner abbildet; das deutsch-amerikanische Doppelbesteuerungsabkommen verhindert zwar eine doppelte Besteuerung derselben Erträge, ersetzt aber nicht die FIRPTA-Einbehaltungspflicht selbst.

Das deutsche Baufinanzierungssystem unterscheidet sich strukturell von dem hier abgebildeten US-Modell. Statt einer über die gesamte Laufzeit fixen Rate wie bei einem 30-jährigen US-Festzins wählen deutsche Kreditnehmer meist eine Zinsbindung von 5, 10, 15 oder 20 Jahren; danach muss zu den dann geltenden Konditionen neu verhandelt oder umgeschuldet werden. Kündigt man den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, die je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere Zehntausend Euro betragen kann. Eine wichtige Ausnahme: Nach § 489 BGB besteht bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren ab dem zehnten Jahr ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. In den USA dagegen lassen sich die meisten Hypotheken jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen – ein struktureller Unterschied, der beim direkten Vergleich der Monatsrate leicht übersehen wird.