Calculadora de Hipoteca en EE. UU. (PITI)

Una cuota hipotecaria en Estados Unidos rara vez es solo capital e intereses. Los prestamistas suelen cobrar cuatro componentes juntos cada mes — a menudo resumidos con el acrónimo PITI: Principal, Interest, Taxes e Insurance (capital, intereses, impuestos y seguro) — más, cuando corresponde, el seguro hipotecario privado (PMI) y las cuotas de la asociación de propietarios (HOA). La calculadora de cuota de préstamo de este sitio estima solo los dos primeros (capital e intereses); esta calculadora añade el resto para que la cifra que ves coincida con lo que realmente sale de tu cuenta cada mes.

Escrow e impuesto predial

Los impuestos prediales y el seguro de vivienda normalmente no los paga el propietario mes a mes de forma directa. En su lugar, el prestamista cobra aproximadamente una doceava parte de la factura anual estimada junto con cada cuota hipotecaria, la retiene en una cuenta de depósito en garantía (escrow) y paga directamente a la administración fiscal y a la aseguradora cuando vencen las facturas, una o dos veces al año. Esta calculadora reproduce exactamente ese reparto en doceavos para que las cifras mensuales coincidan con un extracto de escrow real.

Las tasas del impuesto predial varían enormemente en Estados Unidos — no solo de un estado a otro, sino de un condado a otro e incluso de una ciudad a otra, porque los gobiernos locales fijan sus propias tasas y reevalúan el valor de las viviendas en calendarios distintos. Una tasa razonable en un condado puede ser el doble o el triple justo al cruzar la frontera de otro estado. Como no existe una tasa nacional única que esta calculadora pueda asumir sin equivocarse para la mayoría de los usuarios, el impuesto predial siempre se introduce como un porcentaje del precio de la vivienda; consulta la web de tu oficina fiscal del condado o una factura reciente para obtener una cifra exacta en lugar de fiarte de una media nacional.

Cómo funciona el PMI y cuándo termina

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista, no al propietario, frente a un impago, y es obligatorio siempre que el pago inicial sea inferior al 20% del precio de la vivienda — cualquier cifra menor implica que el prestamista financia más del 80% del valor de la vivienda, algo que el sector considera de mayor riesgo. El PMI suele fijarse como un porcentaje anual del importe del préstamo, habitualmente entre el 0,3% y el 1,5% según el tamaño del pago inicial y el perfil crediticio del prestatario, y normalmente se cobra como un importe mensual fijo añadido a la cuota hipotecaria ordinaria.

A diferencia de la mayoría de las calculadoras hipotecarias, esta aplica las reglas reales de PMI establecidas por la ley federal estadounidense Homeowners Protection Act de 1998 — y hay tres fechas, no solo una. El prestamista debe cancelar automáticamente el PMI en cuanto el saldo esté previsto que alcance el 78% del valor original de la vivienda; esta fecha queda fijada por el calendario de amortización inicial del préstamo, con independencia del saldo pendiente real, así que los pagos extra no la adelantan. Por separado, en cuanto el saldo esté previsto que alcance el 80% del valor original, el prestatario puede solicitar la cancelación por escrito, y como esta solicitud se basa en los pagos reales, hacer pagos extra sí puede adelantar esta fecha. Además, con independencia del LTV, la ley exige que el PMI termine a más tardar en el punto medio del plazo de amortización del préstamo — el mes 181 en un préstamo estándar a 30 años —, algo relevante sobre todo cuando un tipo de interés alto o un pago inicial muy pequeño mantienen el saldo por encima del 78% durante tanto tiempo. Esta calculadora calcula las tres fechas a partir del calendario regular de tu préstamo y marca la más temprana entre la cancelación automática y el límite del punto medio como la fecha de cancelación garantizada.

El «valor original» en estas reglas es el precio de compra de la vivienda, o la tasación en el cierre si es inferior — no el valor de mercado actual. Si la vivienda se revaloriza después de la compra, eso no adelanta la fecha automática del 78%; conseguir una cancelación más temprana por revalorización requiere un proceso aparte en el que el prestamista acepte una nueva tasación y el prestatario solicite formalmente la cancelación, un resultado que no está garantizado y que esta calculadora no calcula. Esta calculadora tampoco cubre las reglas distintas y más estrictas que la ley aplica a los préstamos clasificados legalmente como «high-risk mortgages» (hipotecas de alto riesgo) — la mayoría de los prestatarios no tiene una forma sencilla de saber si su préstamo entra en esa categoría, así que consúltalo directamente con tu prestamista si tienes dudas.

El mito del 20% de entrada

El umbral del 20% de pago inicial se repite tanto que puede sonar a norma obligatoria, pero en realidad es solo el punto en el que se activa o desactiva el PMI — no existe ninguna ley que exija un 20% de entrada para obtener una hipoteca, y muchos programas de préstamo permiten mucho menos. Dar menos del 20% significa un desembolso inicial menor y un coste de PMI que se acumula con los años hasta que se cancela; dar el 20% o más evita el PMI por completo, pero inmoviliza más capital en la vivienda de inmediato en lugar de, por ejemplo, un fondo de emergencia u otras inversiones. Ninguna opción es automáticamente mejor — depende de cuánto capital haya disponible y de su uso alternativo.

Qué cambia el plazo del préstamo

El plazo del préstamo afecta a todos los componentes del total que calcula esta herramienta, no solo al capital y los intereses. Un préstamo a 15 años tiene una cuota mensual de capital e intereses considerablemente más alta que uno a 30 años con el mismo importe y tipo, pero mucho menos interés total a lo largo de la vida del préstamo, y además alcanza los umbrales programados del 78%/80% de PMI mucho antes, porque el saldo baja más rápido. Un préstamo a 30 años reduce el compromiso mensual y es la opción más habitual en EE. UU., a costa de pagar sustancialmente más intereses y de mantener el PMI, si aplica, durante más tiempo.

Lo que esta calculadora no incluye

Esta calculadora estima capital, intereses, una tasa de impuesto predial asumida, seguro de vivienda, PMI y cuotas de HOA, pero no incluye gastos de cierre puntuales (closing costs), comisiones de originación, seguro de título ni las reglas de suscripción específicas de ningún prestamista concreto, y asume que los costes de impuestos y seguro se mantienen estables con el tiempo cuando, en realidad, ambos tienden a subir. Para el cálculo exclusivo de capital e intereses — por ejemplo, para comparar tipos o plazos sin impuestos ni seguro — la calculadora de cuota de préstamo de este sitio cubre ese caso más limitado; esta es la estimación más completa de lo que realmente aparece en una factura hipotecaria mensual real.

Si resides fiscalmente en España

Quien reside fiscalmente en España y compra una propiedad en EE. UU. debe tener en cuenta dos obligaciones adicionales, distintas de la hipoteca que calcula esta página (más detalle en las preguntas frecuentes de más abajo): la retención FIRPTA al vender (15%, o el 10% si el precio está entre 300.000 y 1.000.000 de dólares y el comprador va a residir en la vivienda) y, si el valor de la propiedad junto al resto de bienes en el extranjero supera los 50.000 euros, la declaración anual mediante el Modelo 720.

A diferencia de la Ley 5/2019 española, que reconoce el derecho a amortizar el préstamo en cualquier momento con preaviso de un mes y normalmente sin comisión, en EE. UU. lo habitual es que el prestatario pueda amortizar anticipadamente sin ninguna penalización, sea cual sea el tipo de interés — una diferencia que conviene tener presente al comparar esta hipoteca estadounidense con una española (más detalle en las preguntas frecuentes de más abajo).