미국 모기지 계산기 (PITI)

미국의 모기지 월 납입액은 원금과 이자만으로 끝나지 않습니다. 대출기관은 보통 원금(Principal)·이자(Interest)·재산세(Taxes)·보험(Insurance)의 앞글자를 딴 PITI라는 네 가지 항목을 한꺼번에 매달 걷고, 조건에 따라 민간 모기지보험(PMI)과 주택소유자협회(HOA) 관리비까지 더해집니다. 이 사이트의 대출상환금 계산기는 원리금 부분만 계산하지만, 이 계산기는 나머지 항목까지 더해 실제로 통장에서 빠져나가는 금액에 가까운 숫자를 보여줍니다.

에스크로와 재산세

재산세와 주택보험료는 대출자가 매달 직접 내는 것이 아니라, 대출기관이 연간 예상 청구액의 12분의 1씩을 매달 모기지 상환액에 얹어 걷은 뒤 에스크로(escrow) 계좌에 적립해 두었다가, 1년에 한두 번 납부 기한이 돌아오면 과세당국과 보험사에 대신 납부하는 방식이 일반적입니다. 이 계산기도 같은 12분의 1 방식을 그대로 적용해, 실제 에스크로 명세서와 비슷한 월별 금액을 보여줍니다.

미국의 재산세율은 주는 물론 카운티, 때로는 도시 단위로도 차이가 큽니다. 지방정부가 저마다 세율을 정하고 주택 평가 시기도 다르기 때문입니다. 한 카운티에서는 합리적으로 보이는 세율이 주 경계를 넘으면 두세 배로 뛰기도 합니다. 전국 공통 세율을 계산기에 박아 넣으면 대부분의 사용자에게 틀린 값이 되므로, 재산세는 항상 집값 대비 비율로 입력받습니다. 전국 평균이 아니라 해당 카운티 과세당국 웹사이트나 최근 납세고지서로 정확한 값을 확인하시기 바랍니다.

PMI의 작동과 해지 조건

민간 모기지보험(PMI)은 대출자가 아니라 대출기관을 채무불이행 위험으로부터 보호하는 보험으로, 계약금이 집값의 20% 미만일 때 반드시 가입해야 합니다. 계약금이 20% 미만이라는 것은 대출기관이 주택 가치의 80%를 초과해 대출해 준다는 뜻이라 업계에서는 이를 더 위험한 대출로 봅니다. PMI 요율은 보통 대출 원금에 대한 연 비율로 정해지며, 계약금 규모와 대출자의 신용도에 따라 대략 0.3%에서 1.5% 사이에서 결정되고, 통상 정규 모기지 상환액에 고정 월액으로 얹어 청구됩니다.

대부분의 모기지 계산기와 달리 이 계산기는 1998년 제정된 미국 연방법 Homeowners Protection Act(HPA)가 정한 실제 PMI 해지 규정을 그대로 반영합니다. 중요한 시점은 두 가지가 아니라 세 가지입니다. 먼저 예정된 잔액이 원래 집값의 78%에 도달할 것으로 예상되는 시점에는 대출기관이 별도 요청 없이 자동으로 PMI를 해지해야 합니다. 이 시점은 오직 원래의 정규 상환 스케줄만으로 정해지며, 실제로 조기상환을 해서 잔액을 아무리 빨리 줄여도 이 자동 해지 시점 자체는 앞당겨지지 않습니다. 이와 별개로 예정 잔액이 원래 집값의 80%에 도달하면 대출자가 서면으로 PMI 해지를 신청할 수 있는데, 이쪽은 실제 납입 실적을 기준으로 하므로 조기상환을 했다면 더 일찍 신청할 수 있습니다. 또한 LTV와 완전히 무관하게, 법에 따라 상환기간의 중간 시점이 지나면 PMI가 강제로 해지됩니다 — 30년 대출이라면 181개월째입니다. 이는 금리가 높거나 계약금이 아주 적어 잔액이 좀처럼 줄지 않는 경우에 특히 의미가 있습니다. 이 계산기는 이 세 시점을 모두 대출의 정규 상환 스케줄로부터 계산하고, 자동 해지 시점과 최종 해지 한도 중 더 이른 쪽을 '해지가 보장되는 시점'으로 표시합니다.

여기서 말하는 "원래 집값"이란 매매가, 혹은 그보다 낮다면 대출 실행 시점의 감정평가액을 뜻하며 현재 시가가 아닙니다. 매입 후 집값이 올라도 78% 자동 해지 시점이 앞당겨지지는 않습니다. 집값 상승을 이유로 더 일찍 해지하려면 대출기관이 재감정에 동의하고 대출자가 별도로 해지를 신청하는 절차가 따로 필요하며, 그 결과는 보장되지 않고 이 계산기도 계산하지 않습니다. 또한 이 계산기는 법이 "고위험 대출(high-risk mortgage)"로 분류하는 대출에 적용되는 별도의 더 엄격한 규정은 다루지 않습니다 — 대부분의 대출자는 자신의 대출이 여기 해당하는지 스스로 간단히 판단할 방법이 없으므로, 확실하지 않다면 대출기관에 직접 문의하시기 바랍니다.

계약금 20%라는 오해

계약금 20%라는 기준이 워낙 자주 언급되다 보니 마치 법으로 정해진 규칙처럼 느껴지지만, 사실은 PMI가 붙느냐 마느냐를 가르는 경계선일 뿐입니다. 미국에는 모기지를 받으려면 계약금을 20% 내야 한다는 법이 따로 없고, 그보다 훨씬 적은 계약금을 허용하는 대출 상품도 많습니다. 계약금을 20% 미만으로 내면 초기 자기자본 부담은 줄지만 해지될 때까지 PMI 비용이 계속 쌓이고, 20% 이상 내면 PMI는 아예 없지만 그만큼의 현금을 비상금이나 다른 투자 대신 주택에 먼저 묶어두게 됩니다. 어느 쪽이 항상 옳은 선택은 아니며, 가용 자금 규모와 그 자금의 다른 용도에 따라 달라집니다.

대출 기간이 바꾸는 것

대출 기간은 원리금뿐 아니라 이 계산기가 보여주는 총액의 모든 항목에 영향을 줍니다. 같은 대출 원금과 금리라도 15년 대출은 30년 대출보다 월 원리금 상환액이 훨씬 크지만 전체 대출 기간의 총이자는 크게 줄어들고, 잔액이 더 빨리 줄어드는 만큼 PMI의 78%·80% 도달 시점도 훨씬 앞당겨집니다. 30년 대출은 월 부담을 낮춰 미국에서 가장 흔히 선택되는 방식이지만, 그 대가로 총이자가 크게 늘고 PMI가 해당된다면 더 오랜 기간 붙어 있게 됩니다.

이 계산에 빠진 비용

이 계산기는 원금·이자·가정한 재산세율·주택보험료·PMI·HOA 관리비를 계산하지만, 일회성 클로징 비용(closing costs)과 대출 실행 수수료, 권원보험(title insurance), 개별 대출기관의 심사 기준은 포함하지 않으며, 재산세와 보험료는 실제로는 해마다 오르는 경향이 있음에도 일정하다고 가정합니다. 세금과 보험을 빼고 금리나 기간만 비교하고 싶다면 이 사이트의 대출상환금 계산기가 원리금만 다루는 더 좁은 범위를 담당하고, 이 계산기는 실제 매달 청구되는 모기지 금액에 더 가까운 종합적인 추정치를 제공합니다.

한국 거주자가 알아야 할 의무

한국 거주자가 미국 부동산을 매입한 뒤 나중에 되팔 때는 이 계산기가 다루는 월 원리금과는 별개의 의무가 두 가지 있습니다. 매도인이 외국인으로 분류되면, 미국 세법 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)에 따라 매수인은 원칙적으로 총매매가의 15%를 원천징수해 IRS에 납부해야 합니다. 실제 양도차익과 무관하게 적용되는 규정이며, 매매가가 30만 달러를 넘지 않고 매수인이 그 주택을 실제 거주지로 쓸 계획이면 예외가 인정됩니다. 매매가가 30만~100만 달러 사이이고 매수인도 그 주택을 거주 목적으로 쓸 계획이면 원천징수율은 15%가 아니라 10%로 낮아집니다(IRC §1445). 이와 별도로, 한국 거주자가 해외부동산을 취득하려면 외국환거래규정에 따라 지정거래외국환은행이나 한국은행에 사전 신고해 수리를 받아야 하며, 신고 없이 송금하면 외국환거래법 위반이 됩니다. 두 의무 모두 이 계산기가 계산하는 월 상환액과는 무관한 별개의 절차입니다.