米国住宅ローン計算機（PITI）

米国の住宅ローンの月々の支払いは、元金と利息だけではありません。貸し手は通常、元金（Principal）・利息（Interest）・固定資産税（Taxes）・住宅保険（Insurance）の頭文字を取ってPITIと呼ばれる4つの要素をまとめて毎月徴収し、条件によってはさらに民間住宅ローン保険（PMI）や住宅所有者組合（HOA）の会費が加わります。このサイトのローン返済額計算機は元利部分のみを試算しますが、この計算機はそれ以外の要素も加えて、実際に口座から引き落とされる金額に近い数字を示します。

エスクローと固定資産税

固定資産税と住宅保険は、借り手が月ごとに直接支払うのではなく、貸し手が毎月のローン返済に上乗せして年間見込み額の12分の1ずつ徴収し、エスクロー（escrow）口座に積み立てておいて、年1〜2回の納期に合わせて課税当局や保険会社へまとめて支払うのが一般的です。この計算機も同じ12分の1の按分方式を採っているため、実際のエスクロー明細に近い月額が表示されます。

固定資産税率は米国内でも州ごとだけでなく郡や市によって大きく異なります。地方自治体がそれぞれ独自に税率を定め、評価替えの時期も違うためです。ある郡では妥当に見える税率が、州境を越えた隣の郡では2〜3倍になることも珍しくありません。全米共通の税率を計算機に組み込むと多くの利用者にとって不正確になるため、固定資産税は常に物件価格に対する割合として入力する方式にしています。正確な数値は全国平均ではなく、お住まいの郡の課税当局のサイトや直近の納税通知書で確認してください。

PMIの仕組みと解除条件

民間住宅ローン保険（PMI）は借り手ではなく貸し手を債務不履行から守るための保険で、頭金が物件価格の20%未満の場合に加入が必要になります。20%未満ということは貸し手が物件価値の80%を超える部分を融資していることになり、業界ではリスクが高いとみなされるためです。PMIの料率は借入金額に対する年率で設定されるのが一般的で、頭金の額や借り手の信用力によっておおむね0.3%から1.5%程度の幅があり、通常は返済額に上乗せする形で毎月一定額が請求されます。

多くの住宅ローン計算機と異なり、この計算機は1998年制定の米国連邦法Homeowners Protection Act（HPA）が定める実際のPMI解除ルールを反映しています。重要な時期は1つではなく3つあります。まず、予定残高が当初物件価格の78%に達する見込みの時点で、貸し手は自動的にPMIを解除しなければなりません。この時期は当初の返済予定表だけで決まり、繰上返済で実際の残高をどれだけ早く減らしても前倒しにはなりません。これとは別に、予定残高が80%に達した時点で、借り手は書面でPMI解除を申請できます。こちらは実際の返済実績を基準にするため、繰上返済をしていればより早く申請できます。さらに、LTVとは無関係に、返済期間の中間時点（30年ローンなら181ヶ月目）を過ぎると法律上PMIは強制的に解除されます。これは金利が高い、または頭金が非常に少なく残高がなかなか減らない場合に意味を持ちます。この計算機はこの3つの時期すべてを通常の返済予定表から算出し、自動解除と最終解除期限のうち早い方を保証される解除時期として示します。

ここでいう「当初の物件価格」とは、購入価格、または決済時の鑑定評価額のうちいずれか低い方を指し、現在の市場価格ではありません。購入後に物件価値が上がっても、それによって78%自動解除の時期が早まることはありません。値上がりを理由に解除を早めるには、貸し手が新たな鑑定評価に同意し、借り手が別途解除を申請するという別の手続きが必要で、その結果は保証されておらず、この計算機でも計算していません。またこの計算機は、法律が「high-risk mortgage（高リスクローン）」に分類する貸付に適用される、別のより厳しいルールも扱っていません。自分のローンがこれに該当するかどうかを利用者自身で簡単に判断する方法はないため、不明な場合は貸し手に直接確認してください。

頭金20%という思い込み

頭金20%というラインはよく耳にするため絶対のルールのように思われがちですが、実際にはPMIが必要かどうかを分ける境目にすぎません。米国の住宅ローンに頭金20%を法律で義務付ける規定はなく、それよりずっと少ない頭金で借りられるローン商品も多数あります。頭金を20%未満にすれば当初の自己資金は少なくて済みますが、解除されるまでの間PMI費用が積み重なります。20%以上にすればPMIは不要になりますが、その分の資金を緊急資金や他の投資ではなく物件に先に投じることになります。どちらが正解というわけではなく、手元資金の余裕とその使い道次第です。

返済期間で変わるもの

返済期間は元利部分だけでなく、この計算機が示す総額のあらゆる要素に影響します。同じ借入額・金利でも15年ローンは30年ローンより月々の元利返済額がかなり高くなりますが、総支払利息は大幅に少なくなり、残高が早く減る分PMIの78%/80%到達時期も早まります。30年ローンは月々の負担を軽くできる米国で最も一般的な選択肢ですが、その分総利息は大きく増え、PMIが該当する場合はより長い期間支払い続けることになります。

この試算に含まれない費用

この計算機は元金・利息・想定した固定資産税率・住宅保険・PMI・HOA会費を試算しますが、クロージングコストや融資手数料、権原保険（title insurance）、個々の貸し手ごとの引受基準は含んでおらず、固定資産税と保険料は実際には年々上昇する傾向があるにもかかわらず一定と仮定しています。金利や返済期間だけを税金・保険抜きで比較したい場合は、このサイトのローン返済額計算機が元利のみのより狭い範囲をカバーしています。この計算機は、実際の毎月の住宅ローン請求により近い、より包括的な見積もりです。