繰上返済シミュレーター

繰上返済の効果が大きいのは、そのお金が入る場所が違うからです。毎月の返済額は利息と元金に分かれていて、返済の初期はその大半が利息です。上乗せ分はこれと違い、全額がそのまま元金に充当されます。そしてその分について、残りの期間に発生するはずだった利息がまるごと消えます。だからこそ、金利を一切変えずに、それほど大きくない上乗せ額で長期のローンから何年も削ることができます。

同じ理屈から、いつ返すかが大きく効きます。1年目の繰上返済は残り全期間の利息を消しますが、最終年の同額はほとんど何も消しません。この計算機がまとまった額を「今すぐ」充当するのはそのためで、時期を選ぶ入力欄を置いても答えは常に「できるだけ早く」だからです。貯めてから大きく返すか、少額でもすぐ始めるかで迷うなら、たいていはすぐ始めるほうが有利です。

グラフは二本の残高曲線を同時に示します。当初の予定どおりに返した場合の残高と、上乗せした場合の残高です。二本の差が予定より前倒しで消した債務で、時間とともに広がります。上乗せは以降すべての月の利息も同時に減らすからです。縦線は実際に完済する月を示します。表は同じ内容を年ごとの正確な数値で示し、各年末までに軽減された利息も並べます。

多くの人が意外に思う点があります。上乗せしても毎月の返済額そのものは通常下がりません。元利均等返済では返済額が期間中固定なので、繰上返済は返済額ではなく期間を縮めます。日本の住宅ローンでは繰上返済の方法として「期間短縮型」と「返済額軽減型」を選べることが多く、この二つは方向が逆です。利息の軽減額が大きいのは期間短縮型で、この計算機が計算しているのもそちらです。毎月の負担を軽くしたい場合は、申し込むときに返済額軽減型を指定する必要があります。

繰上返済には手数料がかかる場合があります。金額や条件は金融機関と商品によって異なり、窓口とインターネットで扱いが違うことも、一部繰上返済と全額繰上返済で扱いが違うこともあります。この計算機は手数料を含めていないので、まとまった額を返す前に自分の契約条件を確認してください。住宅金融支援機構の【フラット３５】など、返済中の手続きを公式に案内している窓口があります。手数料が大きい場合は、回数を分けるより一度にまとめたほうが有利になることもあります。

繰上返済が余裕資金の最良の使い道とは限りません。繰上返済の「利回り」はローンの金利そのものに等しく、確実でリスクがありません。金利が高いローンに対しては明快な勝ちですが、金利が非常に低いローンに対しては本当に迷うところです。一般に先に済ませるべきものが三つあります。急な出費に備える生活防衛資金、カードローンなど金利の高い借入、そして勤務先の制度による上乗せがある年金・積立です。それらの後で、ローン金利と運用で見込める利回りを比べるのが正しい順番です。

この計算機は固定金利と元利均等返済を前提とし、毎月の上乗せ額は初月から毎月支払うものとして計算します。繰上返済手数料、事務手数料、団体信用生命保険料、住宅ローン控除の影響は含みません。金融機関と国によって異なるためです。結果は計画のための試算です。正確な返済額は金融機関に確認し、上乗せ分が前払いの返済ではなく元金充当として処理されるかも確かめてください。

規模の目安になる例を挙げます。借入3,000万円、金利1.5%、残り30年のローンで毎月の返済額はおよそ10万3,536円です。ここに毎月2万円を上乗せすると、返済期間は70か月（5年10か月）短縮され、総利息はおよそ150万円減ります。上乗せ額を毎月コツコツ入れ続けるだけでこの規模の差が生まれる点が、繰上返済の効果を実感しにくくしている理由の一つです。